Entrevista en Merlin Properties: preguntas, Excel y proceso
Introducción
En Merlin Properties no te van a preguntar si eres "proactivo". Te van a preguntar cómo calculas el rendimiento de un edificio de oficinas, qué pasa con su valor si suben los tipos o por qué un centro logístico en el eje de la A-2 se alquila mejor que otro. Es una entrevista profesional, técnica y directa. Esta guía te explica cómo suele ser el proceso, qué preguntas te puedes encontrar y cómo preparar la parte analítica, que es donde se decide casi todo.
Sobre Merlin Properties
Merlin Properties es una SOCIMI con sede en Madrid, fundada en 2014, y una de las mayores inmobiliarias cotizadas de España. Forma parte del IBEX 35. Su cartera se centra en oficinas, centros comerciales y naves logísticas en la península ibérica, y en los últimos años ha impulsado con fuerza el negocio de centros de datos.
Crecer mediante grandes operaciones, como la compra de Testa o la integración de activos de Metrovacesa, ha marcado su cultura: es una empresa muy orientada a la inversión, la gestión de activos y los números. Eso se nota en los procesos de selección.
El proceso de selección paso a paso
Los procesos varían según el área (inversión, gestión de activos, finanzas, técnica y obras, comercialización, tecnología, centros de datos), pero la estructura habitual en el sector es esta:
- Candidatura – A través de la web corporativa, LinkedIn o, con frecuencia en este sector, mediante headhunters especializados en real estate.
- Primera entrevista – Con Recursos Humanos o el consultor de selección. Trayectoria, motivación, expectativas.
- Prueba técnica (según el puesto) – En perfiles de análisis, inversión o finanzas es habitual un ejercicio de Excel, un caso de valoración o el análisis de un activo con datos reales o simulados.
- Entrevistas con el área – Con el responsable del departamento y, en puestos senior, con la dirección. Aquí entran las preguntas técnicas a fondo.
- Oferta.
Si el proceso lo lleva un headhunter, pregúntale directamente qué pruebas hay. Suelen decirlo y te ahorra sorpresas.
Preguntas frecuentes y respuestas de ejemplo
¿Por qué Merlin y no otra inmobiliaria o un fondo?
Ejemplo: "Me interesa estar en el lado del propietario a largo plazo, no solo en la transacción. Merlin gestiona una cartera grande y diversificada, y además está entrando en centros de datos, que es probablemente el segmento con más recorrido del sector. Quiero aprender de un equipo que combina gestión de activos con desarrollo."
¿Qué es una SOCIMI y qué implica para la estrategia de la empresa?
Ejemplo: "Es el equivalente español a un REIT: una sociedad cotizada que invierte en inmuebles en alquiler, con ventajas fiscales a cambio de obligaciones como repartir buena parte del beneficio en dividendos. Eso implica que la empresa necesita rentas estables y una política de deuda prudente, porque retiene menos caja para crecer."
Explícame cómo valorarías un edificio de oficinas
Ejemplo: "Empezaría por las rentas actuales y contratos: duración, inquilinos, rentas frente a mercado. Con eso calcularía las rentas netas y aplicaría una yield de mercado comparable para una primera aproximación. Después haría un descuento de flujos a diez años con hipótesis de renovación, desocupación, capex y una salida al final, y contrastaría ambos resultados con operaciones comparables recientes."
No hace falta dar números exactos; valoran que la estructura sea lógica y que sepas qué hipótesis mueven el resultado.
¿Qué pasa con el valor de los activos si suben los tipos de interés?
Ejemplo: "En general, las yields exigidas suben, lo que presiona las valoraciones a la baja si las rentas no crecen al mismo ritmo. También encarece la financiación. En activos con contratos indexados a inflación, parte del efecto se compensa por la subida de rentas."
Cuéntame un análisis que hiciste y que cambió una decisión
Ejemplo (STAR): "En la consultora donde trabajaba (situación), un cliente quería comprar una nave logística con una renta aparentemente atractiva (tarea). Al revisar el contrato vi que el inquilino principal podía salir en dieciocho meses sin penalización y rehíce el modelo con un escenario de desocupación y periodo de comercialización (acción). La TIR bajaba casi tres puntos; el cliente renegoció precio y acabó cerrando la operación con un descuento (resultado)."
¿Cómo estructuras un modelo en Excel para que otros lo puedan revisar?
Ejemplo: "Separo hipótesis, cálculos y resultados en pestañas distintas, con las hipótesis en un color. Nada de números escritos dentro de fórmulas. Añado comprobaciones de cuadre y una pestaña de resumen. Si alguien abre el archivo sin mí, debería entenderlo en diez minutos."
¿Qué segmento del mercado inmobiliario crees que tiene más potencial ahora?
Ejemplo: "Los centros de datos, por la demanda de computación y de inteligencia artificial, aunque exigen mucha inversión y acceso a energía. Logística sigue sólida en ubicaciones prime. En oficinas veo polarización: los edificios eficientes y bien situados funcionan, los obsoletos sufren."
Lee la información corporativa y las últimas presentaciones de resultados antes de la entrevista. Te preguntarán tu opinión y se nota quién la tiene.
Cuéntame una negociación difícil con un inquilino o proveedor
Ejemplo (STAR): "Gestionando un centro comercial, un inquilino ancla pidió una rebaja fuerte de renta en la renovación. Preparé datos de afluencia y ventas por metro cuadrado de su tienda frente a la media del centro, y le propuse una renta base algo menor con una parte variable sobre ventas. Renovó por cinco años más y el centro no perdió a uno de sus principales operadores."
¿Tienes preguntas para nosotros?
Ejemplos: "¿Qué peso tendrá el negocio de centros de datos en este equipo en los próximos años?" o "¿Cómo se reparte el trabajo entre análisis y gestión directa de activos?"
Para las preguntas conductuales, usa el método STAR: en entrevistas técnicas también se agradecen respuestas ordenadas.
Pruebas técnicas y psicotécnicas: qué esperar
No hay información pública fiable sobre un test psicotécnico estándar en Merlin Properties. Lo que sí es habitual en inmobiliario y finanzas es una combinación de:
- Prueba de Excel – Construir o completar un modelo: flujos de caja, TIR, VAN, sensibilidades; o limpiar y analizar un conjunto de datos con tablas dinámicas y búsquedas.
- Caso práctico – Te dan los datos de un activo y te piden una recomendación de compra, venta o reposicionamiento en un tiempo limitado.
- Razonamiento numérico – Sobre todo en procesos con headhunters o para perfiles junior. Tablas y gráficos con porcentajes, variaciones y ratios.
- Razonamiento verbal – Para valorar cómo interpretas información escrita, como un contrato o un informe.
Cómo prepararte
- Domina las funciones financieras de Excel: TIR, TIR.NO.PER, VNA, BUSCARX o INDICE/COINCIDIR y tablas de datos para sensibilidades.
- Practica cálculo rápido de yields y variaciones. En una entrevista te pueden pedir una cuenta de cabeza: si la renta es 2 millones y el precio 40, ¿qué yield es? (5 %).
- Entrena el razonamiento numérico con tiempo: es la misma habilidad que usarás en el caso, pero bajo presión. Puedes practicar con tests de razonamiento numérico y revisar nuestra guía de tests de aptitud para empleos de finanzas.
- Prepara tu conclusión antes que tus cálculos. En un caso, una recomendación clara con hipótesis razonables vale más que un modelo perfecto sin conclusión.
Salario y condiciones
Depende mucho del puesto, la experiencia y el área, y en inversión y finanzas suele haber una parte variable. No hay cifras públicas fiables; consulta la oferta o pregúntalo en la fase final.
Consejos finales
- Habla el idioma del sector: yield, WAULT, ocupación, capex, LTV. Sin abusar, pero con soltura.
- Lleva una opinión sobre el mercado y defiéndela con datos.
- Revisa la última presentación de resultados de la compañía.
- Cuida la presentación del caso: en una empresa cotizada, la forma de comunicar un número importa casi tanto como el número.
Preguntas frecuentes
¿Merlin Properties hace pruebas técnicas en la entrevista?
En puestos de inversión, análisis, finanzas o control de gestión es habitual en el sector una prueba práctica: un ejercicio de Excel, un pequeño modelo de flujos o el análisis de un activo. En otros puestos el foco está más en la experiencia y en la entrevista personal.
¿Qué es una SOCIMI?
Es una sociedad cotizada de inversión inmobiliaria, el equivalente español a un REIT. Invierte en inmuebles para alquilarlos y tiene obligaciones específicas de reparto de dividendos y de tipo de activos. Conviene entenderlo bien antes de una entrevista en Merlin.
¿Qué nivel de Excel necesito para Merlin Properties?
Para puestos analíticos, alto: fórmulas de búsqueda, tablas dinámicas, funciones financieras como TIR y VAN, y saber construir un modelo ordenado y fácil de revisar. Para otros puestos basta un nivel sólido de uso diario.
¿Hay test psicotécnicos en Merlin Properties?
No hay información pública fiable sobre un test estándar. En el sector inmobiliario y financiero es habitual que algunos procesos, sobre todo con headhunters o para perfiles junior, incluyan razonamiento numérico o verbal. Prepararlos te da ventaja también en la prueba de Excel.
¿Cuánto se cobra en Merlin Properties?
Depende mucho del puesto, la experiencia y el área. En inversión y finanzas suele haber una parte variable. No hay cifras públicas fiables, así que consulta la oferta o pregunta en la fase final.
Conclusión
Una entrevista en Merlin Properties se gana con criterio y números. Llega sabiendo qué es una SOCIMI, cómo se valora un activo y cómo se construye un modelo limpio, y entrena tu velocidad con datos antes de la prueba. Si quieres practicar razonamiento numérico y verbal con tiempo real, tienes tests de práctica en Assessment-Training.com. Y para ver ejemplos resueltos, consulta nuestras preguntas y respuestas de tests de aptitud.
Sobre el autor
Ingmar van Maurik es experto en preparación de carrera y evaluaciones, ayudando a candidatos a mejorar su rendimiento en entrevistas y tests.